Фото: Минстрой Челябинской области, ИА SM-NEWS, пресс-служба правительства Челябинской области

В условиях растущей урбанизации и изменения потребительских предпочтений, новые жилые комплексы и коттеджные поселки становятся все более популярными. Однако экономические реалии заставляют застройщиков пересматривать свои подходы: акцент на минимализм, экономию пространства и снижение затрат на отделку становятся ключевыми факторами в условиях кризиса.

Контрольно-счётная палата Челябинской области опубликовала данные за девять месяцев 2024 года: в регионе построено почти 1,3 миллиона квадратных метров личного жилья.

Абсолютным лидером по динамике роста показателя стал Троицкий муниципальный район, в котором построено почти на 141% больше индивидуального жилья, чем в прошлом году. Далее следуют Кизильский и Чесменский районы с приростом в 79,8% и 73% соответственно. Назвали в КСП и антилидеров. Так, в Октябрьском районе объём ИЖС сократился на 50,4%. Примерно так же обстоят дела и в Брединском районе (-49,2%). Замкнул тройку лидеров по падению уровня индивидуального строительства Нязепетровский района (-38,8%).

Около 17% жителей Челябинской области живут в сельской местности, потому такие большие объемы строительства индивидуального жилья вызывают неподдельный интерес у экспертов — ведь это один из самых урбанизированных регионов России. В класс «загородки» сегодня входят жилые комплексы средней этажности, коттеджные поселки с предложениями от застройщиков, исторически сложившиеся поселки со вторичной недвижимостью и поселки курортного типа.

В тренде дома и участки небольшой площади. При этом, наличие внутренней отделки от подрядчика всегда ускоряет переезд. Из-за роста цен на строительные материалы, найм квалифицированных специалистов и стоимости недвижимости застройщики в пригородах и сельской местности вынуждены отказываться от декоративных элементах на фасадах. Жилье стараются вписать в ландшафт и сделать малоэтажным — опять же ради экономии средств, что важно в кризисные времена. Также покупатели экономят и на площади, поэтому в новых коттеджах нет лишних коридоров, кладовок и прочих подобных “излишеств”.

Сложившуюся на рынке ситуацию описывает специалист по недвижимости Маргарита Покрышкина:

— Рост объемов ИЖС в Челябинской области на мой взгляд сейчас связан с несколькими факторами. Во-первых, это отмена части льготных ипотечных программ и в связи с этим покупатели на ходу переориентировались на другие льготные ипотечные программы и стали подстраиваться под оставшиеся доступные по бюджетам условия. Для кого-то подходит семейная ипотека, а те, у кого нет малолетних детей, решают жилищный вопрос, получая кредит на ИЖС по программе сельской ипотеки. Во-вторых, цены квадратного метра в квартирах в мегаполисах существенно выше стоимости квадратного метра загородной недвижимости ИЖС и таунхаусов. И при одинаковой стоимости объекта покупки их метражи отличаются и явно не в пользу студий или однушек. На площади дома в 100 кв. м. у каждого члена семьи будет свое личное пространство.Ну и третий аргумент в пользу загородной недвижимости, это выгодное вложение в строительство домов инвесторами с последующей продажей готовых метров, учитывая спрос также и на готовые загородные дома, — констатирует риэлтор.

Переселение жителей Челябинска в загородные дома стало заметной тенденцией в последние годы, и этому есть несколько причин. Во-первых, многие горожане стремятся к более спокойной и экологически чистой жизни вдали от шумного мегаполиса, что особенно актуально на фоне ухудшения экологической ситуации в городах. Во-вторых, пандемия COVID-19 подтолкнула людей к переосмыслению своих жизненных приоритетов, и удаленная работа сделала возможным жить не в непосредственной близости от офисов. Кроме того, загородные дома предлагают больше пространства и возможностей для отдыха на природе, что особенно привлекательно для семей с детьми. Наконец, растущие цены на недвижимость в городе также способствуют интересу к загородным участкам, где можно приобрести более комфортное жилье по сравнению с городскими квартирами.

— Тем не менее, переселяются в загородные дома не только жители ближайших городов и мегаполисов. Учитывая, что в районных центрах области, ПГТ, моногородах в последние годы практически не ведется строительство многоэтажных домов, жители районов области не могли воспользоваться программами господдержки для приобретения квартир от застройщика.А семейная ипотека и сельская ипотека по льготным ставкам кредита позволяет им улучшить свои жилищные условия, покупая или ведя строительство с подрядными организациями. К тому же, они предлагают возможные программы длительных беспроцентных рассрочек до пятнадцати лет для тех, кто не подходит по параметрам под льготные программы. При внесении минимального первоначального взноса от 10% можно заключить долгосрочный договор по рассрочке со строительной организацией. Кизильский, Троицкий и Чесменский и другие районы Челябинской области активно используют эти возможности — и это очень хорошо, со строительством новых поселков и обновлением загородного жилого фонда будут обновлять дороги, инфраструктуру, — поделилась Маргарита Покрышкина.

— Жители больших городов, кто может по роду своей деятельности и хочет жить по соседству с природой, иметь просторный дом, личный придомовой участок для семьи, все больше задумываются о переезде в загородные посёлки, думаю, этот тренд будет актуален для семей особенно с детьми еще достаточно долго. Это касается не только ИЖС, но и загородных таунхаусов с придомовой территорией, но без больших земельных участков, просто для комфортного проживания переехавших городских семей, у которых работа в городе и они не предполагают заниматься на приусадебных участках, как большинство традиционных сельских жителей. По поводу строительства таких клубных поселков с таунхаусами. У нас уже это направление строительства таунхаусов возле Челябинска открыто достаточно давно, но не все застройщики смогли реализовать свои проекты достаточно эффективно и качественно.Но есть и позитивные примеры, отличные клубные поселки с закрытой территорией доступа, со своими условиями и порядками проживания для всех. Надо брать с них пример, — подытожила специалист по недвижимости Маргарита Покрышкина.

Об агломерационном развитии на Южном Урале на примере Челябинска, Магнитогорска, Миасса и Златоуста рассказал регионовед Тарас Есаков. По его словам, рост индивидуального жилищного строительства в Челябинской области в целом соответствует общероссийской тенденции:

— Причины здесь очевидны – сферой наиболее надёжных вложений в России сегодня является недвижимость. А в случае с реализацией желания иметь свой частный дом, имеет место сочетание недвижимости и земли, соответствующее архетипам понимания достатка и самореализации человека в жизни. Кого-то устраивает квартира в многоквартирном доме, как подмена звена в архетипической модели «посадить дерево – построить дом – вырастить детей», ну а кому-то нужен именно «свой дом» в классическом понимании. Как говорится, дело вкуса. Ну а о вкусах, как известно, не спорят. Другое дело, что в условиях Челябинской области в тему вмешивается ещё и экология. И переезд в построенный загородный дом на свежем воздухе приобретает дополнительную, так сказать, окраску. Соответственно, если человек остаётся связанным с городом, то подключается моя любимая агломерационная тема. В Челябинской области, как известно, три крупные агломерации. Это Челябинская агломерация – Большой Челябинск, Магнитогорская и Горно-Заводская, центрами которой стали Миасс и Златоуст. Таким образом, в виду сохранения очевидного фактора замыкания человека на центр привычной деловой активности, процессы роста индивидуального жилищного строительства и агломерационное развитие региона оказываются достаточно гармонично связанными. Правда, нужно отметить, что если Большой Челябинск весьма так состоялся, хотя имеются ряд существенных инфраструктурных проблем и пока отсутствует должная связка между городом и селом, Магнитогорская агломерация наиболее гармонична в своём развитии, то в горно-заводской зоне, разве что кроме Миасса, всё значительно хуже. В целом же, за сочетанием заинтересованности людей в частных домах и агломерациями, как локомотивами развития, определённо есть будущее, — уверен Тарас Есаков.

Также эксперт объяснил, почему юг региона оказался локомотивом роста индивидуального жилищного строительства. По его мнению, этот факт связан с фактическим обозначением в регионе ещё и Троицкой агломерации. Причём, если сам факт наличия данного образования стал ясным в середине десятых годов, то проработка данного вопроса на официальном уровне началась в 2022 году, что стало дополнительным подтверждением гармоничного развития Троицкой агломерации.

— Что же касается Кизильского и Чесменского районов Челябинской области, то это наш классический такой аграрный юг. Наблюдается относительный рост доходов на успешных сельскохозяйственных территориях. Стало быть, есть на что строиться. В указанных сельских районах зачатки уверенного роста и социально – экономического оптимизма появились ещё в 1990-ые годы, ну и сегодня мы видим плоды в виде хороших показателей индивидуального жилищного строительства. Причём, это отнюдь не заслуга власти, а скорее результат трудолюбия наших земляков – селян. Ведь крепкое село является, наряду с развитием агломераций, важнейшим условием роста индивидуального жилищного строительства, традиционного для региона и всей страны.

Что же касается пригородов, то здесь частный сектор и загородные посёлки являются, если угодно, традиционной и логичной составляющей развития современной городской среды. Другое дело, что здесь большее значение играет роль ответственных застройщиков, представляющих представителям среднего класса свои, в том числе и предполагающие инфраструктурные решения, проекты. Например, да, своя целевая аудитория, пусть не такая широкая как это думают некоторые эксперты, имеется у проектов строительства таунхаусов, что реально может «разбавить» тенденцию расширения зон строительства многоэтажек. Кризис бы не помешал и не сорвал позитивные тенденции! Ведь при скатывании территорий, в том числе – агломерационных, в депрессию, увы, но о многом привычном – хорошем придётся надолго забыть. А случаев, когда привлекательное хорошее жильё не покупалось, например – после реализации того или иного проекта, в истории было много. И сегодня депрессивных территорий на Южном Урале хватает.

При анализе зон отставания логично начать с Октябрьского района, который находится на окраине области, с относительно малой деловой активностью, обделённой крупными логистическими потоками и не особо привлекательной пока для того, чтобы там хотелось оставаться – поселиться – жить. В отличие от других успешных аграрных территорий юга области, увы, но традиционно депрессивным остаётся Брединский район, менее затронутый позитивным влиянием Магнитогорской агломерации, чем соседние и более успешные районы. У людей мало денег. Молодёжь уезжает в Магнитогорск. Переселение из Казахстана уменьшилось. Новых точек роста пока не наблюдается, — заявил Тарас Есаков.

— Также весьма огорчительно за северный Нязепетровский район, поскольку кроме красивейшей природы там пока что совсем нет стимулов, чтобы оставаться и уж тем более туда переселяться. Даже Верхнеуфалейский городской округ, ставший полудепрессивным после краха никелевого комбината, сегодня представляется более динамично развивающимся. А Нязепетровск и окрестности, при всех красотах, отстающая «обочина» региона. Хочется спросить, ну и где реальные успехи власти?! Чиновники нужны там, где людям плохо и трудно. Ну а там, где есть жизнь и развития, в отечественных реалиях есть один хороший принцип – не мешать.

Если говорить предельно честно, то у меня вообще нет никаких оснований предполагать, что региональное и даже федеральное правительство в обозримой именно перспективе могут решить проблему доступности массового и индивидуального жилья. Есть надежда только на производственные кластеры в госсекторе, где есть рост, ну и на бизнес, дающий рабочие места с хорошей зарплатой, сегодня можно человеку, планирующему свою жизнь, положится. Налицо признаки девальвации и нарастающего давления инфляции. Плюсом ко всему, применительно к обсуждаемой теме, сворачиваются кредитные программы. Строительные материалы дорожают, как и всё вокруг, так что же могут сделать власти? Реально, так это решить инфраструктурные проблемы в сфере сетей и коммуникаций, образования и здравоохранения. Но и с этим, к сожалению, как правило, плохо. Например, ситуация обещаний покупателям абсолютно всем обеспеченного нового пригородного посёлка с прямо противоположным результатом по факту, к всеобщему сожалению и возмущению, много где является привычной. А это всё тормозит развитие, создаёт стагнацию и безнадёгу. Во всём. Для прогресса во всех сферах нужен тренд на улучшение жизни, — подытожил свой анализ регионовед Тарас Есаков.